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商品房实际销售价格高于备案价格,购房合同有效吗?
一般情形下，《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认为合法有效。张孜雄律师解析：“备案价”与房屋销售“原价”是两个不同的概念。商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比较的“原价”。
商品房的备案价是开发商在开盘前就已向建委申报的价格，而销售价则是开盘后的实际售价。通常情况下，商品房的销售价会高于备案价。关于商品房住宅销售价格的备案，是指开发商在申请商品住房预售许可时，需提交包括预售价格及变动范围、预售资金监管账户及监管协议等在内的预售方案。
如果商品房售价超过备案价，可以直接跟房管部门反映的，超过备案价，合同是无效的。一般情形下，商品房买卖合同系双方当事人的意思表示，内容亦不违反法律，行政法规的强制性规定，应当认为合法有效。但是购房者可以前往房产管理部门投诉开发商违反相关价格备保该房屋买卖的合法性和保障自己的利益。
目前，法院倾向于认定超备案价销售商品房的合同为有效，除非存在其他导致合同无效的情形。开发商在营销策略中，常采用事前提高销售价格，再通过打折吸引购房者，但最终成交价不会高于备案价。
房价高于备案价能退房吗
1、根据地方政策而定，如果超出价格范围，是需要向当地房地产管理部门登记后，要求开发商退钱。房屋实际销售价是不能高于备案价的。
2、能。房屋实际销售价是不能高于备案价的。开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。如果确定对方没有重新备案就擅自涨价，可以起诉退房。备案价其实就是某个建筑项目在开盘之前需要向价格审批部门申报的最高售价，一旦有了备案价之后，那么这个项目在对外销售的时候，销售的最高价格是不可以超过备案价格。
3、房屋实际销售价是不能高于备案价的。开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。如果确定对方没有重新备案就擅自涨价，可以起诉退房。
4、不能退房，因为商品房价格属于市场调节价，遵循的是市场价值规律，价格由市场进行调节，除国家另有规定的情况外，均由当事人协商决定。因此购房合同是双方意思表示一致的，双方应尊重契约精神，切实履行合同。
5、需要根据具体情况分析，如果是房价包括装修车位等超过了备案价是不能退房的。
高于备案价售房合法吗
房价备案制度是指开发商在首次开盘定价时，必须到当地价格主管部门备案，然后才可以向房管部门申请预售证。所以说高于备案价售房是不合法的。
如果商品房的实际成交价高于物价局的备案价格，根据相关规定，开发商可能会面临相应的处罚。然而，由于开发商的定价机制复杂，作为消费者，很难完全掌握每个价格的具体细节。当前，要求商品房价格实现“一价清”和公示，这意味着消费者可以在售房现场或网络平台获取到详细的售价信息。
不违法。开发商低于备案价卖房不违法，是合法的行为，如果房价低于备案价的15%以上，则不能购买，因为按照国家发展改革委关于发布《商品房销售明码标价规定》对于价格低于备案价15%以上的房子，我国将限制其网签备案。
根据规定，开发商在出售房屋之前需要进行备案登记，一般房屋出售价可以是可以低于备案价的。开发商售价低于备案价合法。但如果房价低于备案价的15%以上，则不能购买，因为按照相关规定对于价格低于备案价15%以上的房子，我国将限制其网签备案，这种房子是不符合网上备案要求的。
若售房人采取变相提高房价的方式，如低价签合同或签两份合同，一份低价合同交房产局办理房产证，另一份真实价格合同给购房者，这种做法肯定是不合法的。因此，售房人会给你实际金额的发票开两张，一份是低价合同约定的购买价，另一份是实际购买价减低价合同价超出部分。
商品房售价超过备案价怎么办
1、总的来说，面对商品房售价超过备案价的情况，我们应保持冷静，通过合法途径维护自身权益。同时，在购房过程中保持谨慎态度，仔细核查各项证件和合同，确保交易的顺利进行。
2、在备案方案中，预售价格的变动幅度通常不得超过5%，这一幅度由各地房地产主管部门结合实际情况确定。如果商品房的售价确实超过了备案价，购房者有权向房管部门反映。因为超过备案价的合同是无效的，这有助于保护购房者的合法权益。
3、如果商品房售价超过备案价，可以直接跟房管部门反映的，超过备案价，合同是无效的。购买者在购买房屋前需要求验证开发企业的土地使用权证以及其他证件，以确保该房屋买卖的合法性和保障自己的利益。
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